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產業地產規劃

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受經營模式、開發思維、政策經濟、招商思路、信息不對稱等因素影響,傳統的產業地產規劃往往面臨著以下的問題:


一、現有產業地產陷入供需不匹配的怪圈。

一邊是核心區域工業用地供給嚴重不足,一地難求,另一邊,部分園區“一園一企”,大量土地、工業廠房休眠閑置;一邊是三四線城市產業發展空心化人口外流嚴重,另一邊卻是低效工業園區遍地開花無人問津;一邊是生產物流需求旺盛一間廠房一間倉庫難求,另一邊卻是大量辦公獨棟產品大量涌現去化艱難;一邊是創新綜合性用地需求日益強烈,另一邊卻墨守工業用地成規不越雷池不思改進。


二、受限傳統房地產開發思維,重“地產”,輕“產業”,違背產業地產發展邏輯。

傳統房地產的發展邏輯是分蛋糕模式,在既定的土地存量下,通過高周轉的開發建設,獲取利益。但產業地產的邏輯是做大蛋糕的模式,通過發展產業,逐步拉動區域發展,從而收獲長期回報。也就是說,產業地產是一個1XN的發展模式,產業是1, 地產是N, 沒有產業1的發展,地產將失去生存土壤。


三、產業定位困難。

我國現有產業不僅門類龐雜,而且各產業的發展既受其自身的產業邏輯等微觀因素影響,又受政策經濟等宏觀因素影響,還受當地資源及產業基礎等中觀因素的影響。對于初步接觸產業地產的企業,常常無從下手; 而對于有產業開發經營的企業,雖有一定成功經驗,但隨著發展的擴張,由單一城市向多個區域擴張,以往成功經驗對新區域的產業定位指導意義不強。我國地域遼闊,不同區域產業發展層次、產業資源、相關配套、政策法規都截然不同,產業需重新梳理、篩選及定位。


四、 招商思路落后,以點對對招商為主,缺乏產業鏈或產業集群的招商理念,無法推動園區可持續發展。

而招商企業依賴單一龍頭企業或過于依賴優惠政策吸引企業入駐 ,給不僅在招商過程中面臨激烈競爭,而且以龍頭企業為主要招商對象,還導致園區呈現單鏈條、低粘性等特征,有企業無產業,園區產業持續性差的問題。


五、盈利及運營模式不明確。

我國雖然出現了三類主流的運營模式,主要是以華夏幸福為代表的產業新城運營模式、以張江高科為代表的產業投資模式及以億達為代表的產業開發模式,但普遍開發周期長,前期投入特別巨大,收益有限,抗風險能力較差。如何尋找出清晰的運營模式,將成為考驗企業成敗的關鍵。


針對以上問題問題,開銳將為產業地產商、園區運營商等提供從“選址建議-產業選擇-空間布局-招商運營”全鏈條一站式的綜合方案提供方。


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t 產業規劃與研究、專業園區規劃、產業地產開發運營

t 主要模塊:發展目標與商業模式、開發理念與總體定位、產業定位及功能定位、市場認證及產品定位、招商對象選擇,開發模式及運營模式、土地開發策略等。


n   重點客戶

t 大型產業地產商等


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t 精準定位,鎖定區域最佳發展方向;

t 立足現狀,科學篩選產業類型;

t 統籌布局,明晰目標體系及發展策略


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案例介紹:富力展貿中心項目產業規劃


t  項目背景:

富力空港展貿中心地塊位于廣州市花都區西北部獅嶺鎮,獅嶺鎮是我國重要的皮革皮具交易市場和原輔料集散地。本項目涉及兩個地塊,其中地塊一目前是凈地,周邊環境優美,交通便利,臨近成熟商圈;地塊二目前是獅嶺(國際)皮革皮具城,其為全國最大的皮革皮具交易市場和原輔料集散地。該項目希望通過明確兩地塊的產業發展方向,實現園區產業可持續發展、引領區域產業升級和推動區域經濟發展。


t  項目重難點:

通過周邊環境分析和產業分析,開銳發現本項目中的兩大重難點問題:

1.如何確定富力空港展貿中心的產業定位?其產業定位的原則是什么?如何以花都區的五大支柱產業為出發點,發展高附加值的環節,以帶動區域產業的轉型升級,滿足未來產業升級轉型的需要?

2.如何確定兩地塊的產業形態?具體什么樣的產業發展方向能夠承接地塊二原有的皮革產業,實現產業鏈延伸和高附加值轉換?地塊一和地塊二產業形態應該怎樣協調發展,促進整個園區構建穩定可持續的產業生態系?


t  開銳給出的解決方案:

在產業定位方面,開銳提出富力展貿中心產業定位的三大原則,即錯位互補、協同發展、高端引領。開銳建議富力展貿中心未來通過發展高附加值產業和高端服務配套,打造引領區域產業升級和推動區域經濟發展的強力引擎,立足于形成區域產業大生態和自身產業小生境來構建富力展貿中心的產業體系。


在兩地塊的產業形態方面,基于產業分析及地塊自身屬性評估,開銳建議地塊一承擔兩項功能:一是通過高價值產業環節導入,提升區域產業能級;二是通過配套功能提供,服務區域產業組團,即在產業規劃的過程中,需為整個園區構建穩定可持續的產業生態系,與此同時還需關注如何助力園區小生境、區域大生態共同發展;地塊二的皮革商貿城僅提供皮革銷售和倉儲功能,開銳建議其立足企業的信息流、資金流、物流,結合互聯網發展趨勢,完善區域功能。同時沿著皮革皮具產業上下游的高價值環節延伸,打造集皮革創意中心、集散中心、體驗式商業中心、保養維護中心、鑒定檢測中心于一體的綜合型園區;更進一步,作為國內最大的皮革基地,開銳建議展貿中心借鑒“華強北”的發展模式,將地塊二(獅嶺鎮)打造成為全球性的皮革產品的“創客圣地”。


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